감정평가서 매각물건명세서 우선변제권 경매 공매 용어 뜻 보는법

시작하는  글

이번에 시작할 포스팅 내용은 경매나 공매와 관련된 용어들을 중심으로 정리를 하려고 하는데 관련된 용어들은 워낙에 많고 분량도 상당하기 때문에 모든 내용들을 다 포스팅하는 것은 어렵기 때문에 자주 접할 수 있고 초보자분들도 쉽게 파악하고 이해할 수 있는 것들을 위주로 기회가 되는대로 이어나가도록 하겠습니다

 

경매 공매 용어 뜻 그리고 보는법 

1. 감정평가서 

일반적인 주택 등의 매매에는 당사자간에 받고자 하는 가격이나 매도자가 팔고자 하는 가격 등 시장가격이 형성되어 있는 것이 보편적으로 수요와 공급 등에 의해 가격이 결정되지만, 공매나 경매는 법률에 의해 매각절차가 진행되기 때문에 해당 부동산이나 동산의 가격이 얼마쯤인지 기준이 되는 가격을 정하기 어렵습니다. 따라서 국가에서는 경공매 절차 진행을 위해서 전문자격사인 감정평가사에게 경공매 진행 예정인 물건에 대한 가격 즉 기준이 되는 가격을 정하기 위해 요청합니다. 그러면 감정평가사들은 현장파악과 실제거래가격 조사 및 시점보정 등 여러 가지를 종합하여 감정평가가격을 산출하게 되며 이것이 우리가 부르는 감정가가 되는 것으로 경매나 공매에서 최초 입찰 시 최저입찰가격이 되는 것이 일반적입니다.

감정평가를 통한 가격이 현재의 시장가격과 다른 경우를 자주 볼 수 있는데 이는 기준이 되는 가격으로 매매적정가격이 아닌 성격이기 때문이며, 감정평가당시와 현재의 시장여건 또한 변할 수 있기 때문입니다. 감정평가서는 경매에 참여하기 전 사전에 해당 물건에 대하여 개략적인 현황이나, 현장상황, 도면, 주변시세, 건물이나 시설물의 설비현황 등을 사전에 파악한 정보를 포함한 내용도 있는 것들이 다수여서 필수적으로 참고해야 하는 서류 중 하나이며, 저의 경우는 현장에 가보기 전 해당 주택이 엘리베이터가 설치되어 있는지 여부나 도면을 참조하여 햇볕이 드는 방향이나 현장조사를 했을 때 상황을 예상해 보거나 시세조사가 어려운 물건을 어떻게 가격을 산정했는지 예상 목적으로 주로 활용합니다. 감정평가서를 보는 방법은 대법원경매정보 사이트나 민간 경매 관련 서비스를 제공하는 곳에서 쉽게 첨부파일로 찾을 수 있으며 특별하게 어려운 내용보다는 현황을 중심으로 파악하는데 용이하다고 봅니다. 

 

2. 매각물건명세서

이 서류 또한 핵심사항을 포함하고 있는 중요한 문서로써 여기에는 해당 자산에 대한 권리관계나 현황에 대해 조사한 관계가 표시되기 때문에 경매에 참가하고자 하시는 분들은 반드시 봐야 하는 문서입니다. 이 서류 또한 간혹 초보자의 경우 대강 확인하거나 확인을 안 하시는 경우가 있으시다고 하는데 경매특성상 물건에 따라 많은 관계나 사항들이 포함되어 있을 수 있기 때문에 확인이 필수적이라고 할 수 있습니다. 이와 유사한 성격을 지닌 서류로써 공매에서는 '공매재산명세서'라는 것이 있는데 저의 생각으로는 경매에 비해 권리관계 등이 조금 부족한듯한 느낌이지만 임차인 점유관계, 현재 건물의 상태 등의 내용들도 상세하게 볼 수 있는 경우도 있기 때문에 필수적인 서류입니다. 그러나 추가로 등기부등본, 전입세대열람 등을 확인하는 것이 좋다고 생각하며 경매 또한 한 두 가지 문서만 확인하기보다는 여러 가지 가능성을 열어두고 확인해봐야 한다고 생각합니다.

 

3. 우선변제권

우선변제권이란 단어 자체를 하나씩 분리해서 그 의미를 연상해 봐도 추측할 수 있듯이 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리라는 것을 알 수 있습니다. 이러한 권리는 대체로 전세로 이사하여 거주하고 있는데 해당 주택이 경매나 공매의 절차가 진행되는 상황에서 임차인이 자신의 보증금을 후순위의 채권자들보다 우선적으로 받을 수 있는 권리로써 이를 위해서는 해당 주택에서 점유(거주)하고 있으며 전입신고와 확정일자를 받아야 하는데 이는 임대차계약서와 신분증을 지참해서 관할 주민센터나 요즘은 온라인상에서도 가능하기 때문에 자신의 소중한 권리를 지키기 위해서는 놓치지 않는 것이 필요합니다. 

 

마무리하는 글

포스팅에서는 감정평가서와 매각물건명서 그리고 우선변제권에 대하여 알아봤으며 경매나 공매에 관심을 가지고 시작 한한다면 외부의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있으나, 결정과 결과도 자신의 몫이기 때문에 맹목적인 의지보다는 자신이 하나씩 공부해 가며 신중하게 판단하여 시야를 넓히는 것이 중요하다고 생각합니다