부동산을 재테크 갭투자 경매 공매 투자방법 특징 장단점 생각정리

들어가는 말

다른 외국의 국가들에 비하여 우리나라의 재테크 수단 중 가장 대표적인 방법을 고르라면 아마도 부동산 투자가 아닐까 싶은데 한 자료에 따르면 우리나라의 주택보급비율이 이미 100%를 초과하지만 자가 즉 자기 집의 보유비율은 60퍼센트 수준이라고 합니다. 그렇기 때문에 아직 부동산 소유로 인한 부동산 투자가 활성화되고 있는 듯하며 아직 우리나라의 국민들 다수가 부동산은 안전자산이라고 인식하고 있으며 시기적으로 등락은 있었으나 장기적인 추세를 봤을 때에는 현재까지는 우상향의 패턴을 보여주고 있습니다. 거기에다가 우리나라의 부동산 제도 중 특이한 점으로 여기는 '전세'라는 시스템으로 인해 더욱 부동산 시장 형성이 다양화되고 되고 있으며 이에 포스팅에서는 부동산을 통한 재테크에 관한 일반적인 내용과 투자하는 방법 그리고 장단점에 관하여 간략하게 적어보자고 합니다. 물론 포스팅은 부동산에 대한 투자에 대한 권유를 하기 위함이 아닌 다양한 인사이트와 참고자료를 제공하기 위해 작성하였습니다.

 

부동산을 통한 재테크 방법 과 장단점

시세차익형 투자 방법 장단점

제가 생각하는 투자의 기본은 아무래도 수익창출이 가장 중요한 포인트이며 이러한 수익창출에는 시세차익과 꾸준한 현금흐름을 만들어나가며 늘려주는 방식으로 크게 구분할 수 있습니다. 시세차익을 얻는 방식은 전세가격과 매매가격 차이를 이용한 갭투자와 경매나 공매로 싸게 낙찰을 받은 다음 바로 매도 또는 리모델링과 수리 등을 통한 매매를 통해 수익을 얻는 방법 등을 들 수 있습니다. 갭투자는 부동산 시장이 장기적으로 우상향기라면 효과적인 방법이 될 가능성이 있으며 특정 부동산이나 주택의 전세가격이 매매가격과 매우 근접할 때 유리하게 작용할 수 있는데 이러한 이유는 순수 자기 자본을 상대적으로 적게 투자하고도 상승시점에 매도를 통해 큰 시세차익을 얻을 수 있기 때문이죠. 그러나 이러한 갭투자의 방법은 부동산 가격이 장기적으로 하락기에 접어들었다면 리스크가 클 수 있는데, 예를 들어 주택가격이 하락하여 기존에 전세가격보다 내려가면 해당 집을 처분해도 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 이러한 상황은 최근 이슈가 되고 있는 깡통전세의 이슈로도 발전할 수 있기 때문에 무리한 갭투자보다는 상황과 타이밍 그리고 상환여력에 맞는 적절한 결정이 중요하다고 봅니다

 

알에서 언급한 또하나의 시세차익을 위한 경매나 공매의 방법은 일반적인 매매의 방법에 비해 권리분석 등 법률과 제도에 대한 분석과 공부가 추가적으로 필요합니다. 물론 일반 투자에도 입지, 학군, 부동산경기, 수요 등의 분석이 필요하지만 경매나 공매의 특성상 단점적인 요소는 낙찰자가 인수해야 하는 부분이 있을 수 있으며, 때로는 해당 주택에 이미 거주하고 있는 임차인의 임차보증금을 인수해서 부담할 가능성과, 지상권이나 유치권 등의 상대적으로 해결이 어려운 권리가 설정되어 있는 물건도 존재하는 등등 다양한 변수들이 존재하기 때문에 별도로 추가적인 공부를 선행되어야 합니다. 하지만 경매는 과거와 비교했을 때 온라인 매체의 발달과 인식의 대중화 등으로 다수가 참여하여 경쟁이 치열해졌으며, 요즘에는 블루오션이라고 여기는 공매투자 또한 이미 많은 분들이 참여하거나 관심을 두고 있는 상황입니다. 하지만 장점으로 생각해 볼 수 있는 특징으로는 보편적으로 경매나 공매가 일반 투자에 비교했을 때에는 리스크와 분석의 어려움 등으로 인해 시장참여자가 상대적으로 적기 때문에 가격적인 부분에서 메리트가 크다고 인식하고 있으며, 이에 대한 내용은 상당한 분량이기 때문에 기회가 된다면 차근차근 하나씩 별도로 포스팅을 진행할 계획입니다.

 

현금흐름 창출을 위한 투자 방법 장단점 

그리고 현금흐름 창출을 위한 투자방법은 상가나 오피스텔이나 다가구 등에 대한 투자가 대표적이라고 볼 수 있습니다. 상가투자는 주택에 비해 상권에 대한 이해도 필요하기 때문에 일반적으로 중급 이상의 난이도를 지닌 투자라고 여기지만, 주택수에 산입 되지 않는 점, 자신의 사업과 연계하여 투자할 수 있는 점, 입지가 좋은 곳은 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 특징 등이 있기 때문에 매력적인 투자방법 중 하나라고 봅니다. 그리고 오피스텔이나 주택 등에 투자는 전형적인 임대수익 창출을 위한 투자방법 중 하나이며 노후대비를 위한 든든한 파이프라인으로도 인식되고 있습니다. 제가 생각하는 특징으로는 상가에 비해 난이도가 살짝 낮으며 학교 또는 직장 또는 역세권 근처 등 입지를 잘 선택한다면 안정적인 소득을 얻을 수 있는 장점이 있으나 생각해 볼 수 있는 일반적인 단점으로는 세입자의 잦은 이동으로 인한 관리의 어려움 예를 들어 도배나 장판, 유지보수나 노후화로 인한 추가적인 비용의 문제 등을 감안해야 하기 때문에 어느 정도 경험이 있으신 분들은 1년간 임수익을 전체 수익으로 기대하기보다는 1달 또는 2달 정도의 임대료는 제외하고 예상 수입으로 계산을 하는 경향이 있죠. 

그리고 이러한 현금흐름 창출 투자는 앞서 말씀드린 시세차익형 보다는 가격변동의 폭이 크지 않기 때문에 대체적으로 투자를 막 시작한 초기보다는 나이가 있거나 상대적으로 자금이 여유로운 투자자들이 선호하는 방법이기도 합니다. 

 

맺는 말

언급 한 부동산 투자의 방법과 장단점은 이 외에도 다양하지만 대표적으로 몇 유형만 정리하였으며 부동산 투자를 하고자 한다면 시장상황과 자신의 상황이나 여건, 선호도 등을 감안하여 적정한 판단을 하는 것이 선행되어야 합니다.